요즘 담보대출에 대해서 관심 있으신 분들이 많아졌습니다. 하지만 생각보다 규제가 많고 제한적인 부분이 많이 걸려서 대출신청을 못하신 분들도 있을 것 같습니다. 그래서 오늘은 담보대출에 대한 내용으로 글을 작성 해보려고합니다.
관심이 있으신 분들은 이번 글을 통해 유익한 정보 얻어가시길 바랍니다. 아래에서 알아보겠습니다.
아파트담보대출이 필요한 경우?
아파트담보대출이 필요한 경우는 크게 두 가지로 볼 수 있습니다. 아파트를 구입하여 시중은행, 보험사에서 받을 수 있는 최대한의 대출을 받았음에도 불구하고 자금이 부족한 경우, 이미 융자를 받는 소유하고 있는 집에서 추가 대출을 받는 경우입니다.
아파트담보대출
일단 계약금을 납부해야하며 분양현장에 따라서 분양 가격 총액에 5%~10% 계약금을 넣어야 되는 곳도 있겠으며, 20% 씩 각 2회에 걸쳐서 10% 씩 납부하는 곳도 있습니다.
계약금은 중도금에 포함되지 않고 오로지 현금으로 따로 갖고 계셔야합니다. 물론 자금이 없는 분들은 신용대출이나 마이너스 통장을 사용해서 분양권 취득을 하는 경우도 많습니다. 하지만 현재 부동산 DSR 규제에 따르면 신용대출 또한 주담대에 포함돼서 DSR 영향을 받고 있습니다.
계약금을 납부하신 분들은 그 다음 분양가의 60% 비중이 중도금입니다. 일반적으로 10%씩 6차례 걸쳐서 납부가 되는데 모델하우스에서 포괄적으로 신청하는 집단대출로 분류되기도 합니다. 중도대출 한도에 제한이 되는 것이 바로 LTV(주택담보대출) 한도입니다.
LTV, DTI, DSR
어렵게 생각할 것 없습니다. 이런 단어들을 알아둬야 하는 이유는 이걸 기반으로 대출한도와 금리가 정해지기 때문인데요. 이 3가지로 인해 주택담보대출을 승인 해줄 것인지에 대한 결정이 난다고 봐도 과언이 아닙니다. 그러니 반드시 대략적인 개념 정도는 이해하고 넘어가세요.
- LTV
주택담보대출비율이라는 뜻입니다. 대출 한도를 매매할 집값에 비례하여 계산한다는 것인데요. 쉽게 말해 LTV 50%는 집값의 50%까지 대출을 받을 수 있다는 것을 의미합니다.
- DTI
총부채상환비율이라는 뜻입니다. 소득 대비 원리금 상환 금액을 계산하여 대출 한도를 정합니다. 쉽게 말해 DTI 50%는 연봉 5,000만원인 사람은 2,500만원까지 대출을 받을 수 있다는 것을 말합니다.
- DSR
총부채원리금상환비율이라는 뜻입니다. 주택담보대출 뿐 아니라 신용카드나 자동차할부금, 학자금대출 등 다양한 부채의 원리금을 포함하여 비율을 산정합니다.
유의사항
위의 단어들을 알아둘 필요가 있는 사람들은 기본적으로 무주택자, 1주택자 입니다. 2주택 이상의 다주택자일 경우 투기지역/투기과열지구에서는 원칙적으로 대출이 불가능하니 참고하세요.
단, 일시적 2주택과 같은 예외 조항을 통해서는 일정 비율로 대출이 가능할 수 있습니다.
아파트담보대출 비율
주택담보대출은 정해진비율이 존재합니다. 이전에는 주택을 담보로 해서 돈을 빌릴 때는 부동산의 가치가 주로 기준이 되었는데, 현재는 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상 지역, 비규제 지역 등으로 LTV는 달리 적용되고 있습니다.
다만, LTV가 적용되는 만큼의 액수를 모두 대출할 수 있냐 하면 그것도 아닙니다. DSR이라는 총부채 원리금 상환비율과 DTI(총부채상환비율)이 또 적용되기 때문입니다.
원리금균등상환 vs 원금균등상환
▶ 원리금균등분할상환 : 매월 원금과 이자의 합계액을 균등하게 상환하는 방식
▶ 원금균등분할상환 : 매월 균등한 원금을 상환함에 따라 초기에는 많은 이자를 내나 점점 상환이자가 줄어드는 방식
어떠한 방식이 유리할까요? 대출 한도를 최대로 받고자 한다면 원리금균등분할상환이 유리합니다. 왜냐하면 원금균등상환방식과 원리금균등상환방식 계산방식을 계산기로 계산해본다면 답이 바로 나오게 됩니다.
원리금균등 상환방식은 매월 192만 원 상환, 원금균등상환방식은 250만 원 상환하게 됩니다. 그렇다면 DSR, DTI 계산할 때 가장 유리한 방식은 원리금입니다. 왜냐하면 매년 상환하는 방식이 적기 때문에 소득 대비해서 비율이 더 적게 나오게 되며 이는 한도를 높일 수 있게 됩니다.
