2023년 한시적으로 특례 보금자리론이라는 이름으로 일반형 안심 전환, 적격, 보금자리론을 통합 운영하도록 발표하였습니다. 그래서 특례 보금자리론이 기존 보금자리론과 어떤 것이 바뀌는지 요점만 정리하여 알아보도록 하겠습니다.
금리가 지속적으로 올라 부동산 시장의 경직되고 실수요자들이 고금리 정책으로 인해 주택 거래가 이뤄지지 않는 상황에서 내 집 마련의 꿈을 가지고 있는 사람들에게 조금이나마 도움이 되는 정보를 모았습니다.
특례 보금자리론이란 무엇인가?
특례 보금자리론은 기존 우대형 안심, 보금자리론, 적격대출을 2023년에 한시적으로 1년동안만 통합 운영하겠다는 내용입니다. 실제 주택 구매를 희망하셨던 분들은 해당 상품을 특례 보금자리론으로 모두 이용할 수 있게 된 것입니다.
혹시나 내가 생각했던 상품과 조금 달라져서 불이익이 생기는 것이 아닌가라는 생각을 할수 있지지만, 이번 특례 보금자리론 같은 경우는 소득, 금리, 한도와 같은 모든 부분에서 규제 완화 내용을 담고 있어 더욱 유리하게 이용할 수 있을 겁니다.
특례 보금자리론, 기존과 바뀌는 것은?
특례 보금자리론으로 통합 운영되면 주요하게 바뀌는 것들이 주택 가격, 대출한도, 소득 한도가 바뀌게 된다. 지난 몇 년간 주택 가격이 많이 올라있었던 것을 고려하여 주택 가격을 9억 원까지 올린 것과 소득 한도 기준을 없앤 것이 눈에 띄는 항목이다.
| 구분 | 기존 | 개편안 | ||
| 우대형 안심 | 보금자리론 | 적격대출 | → → → → → → → → → | 특례 보금자리론 |
| 주택가격 | 6억 원 | 6억 원 | 9억 원 | 9억 원 |
| 대출한도 | 3.6억 원 | 3.6억 원 | 5억 원 | 5억 원 |
| 소득한도 | 1억 원 | 7천만 원 | 없음 | 없음 |
| 금리 | 3.8 ~ 4% (보금자리론 -10bp) | 4.25 ~ 4.55% | 4.55 ~ 6.91% | 단일금리 산정 체계 (+우대금리 적용) |
그러면 항목별로 기존 보금자리론과 비교하여 특례 보금자리론이 변하는 것과 LTV, DSR, 대환, 상환 방법에 대해 자세히 알아보도록 하자.
주택 가격
특례 보금자리론은 주택가격을 9억 원 이하로 설정하고 있다. 이는 공시지가, 매매가 기준이며 기존 보금자리론의 경우 6억 원 보다 3억 원이 높아진 금액이다.
대출 한도 (LTV, DTI, DSR)
대출한도는 최대 5억 원으로 주택 가격이 올라간 만큼 대출 한도도 상향 조정 되었다. 기존 보금자리론의 대출한도는 3.6억 원보다 많이 상향되었다.
LTV, DTI는 기존 보금자리론과 동일하게 LTV 70%, DTI 60%로 적용 예상입니다. 만약 생애최초 주택 구매자라면 LTV 최대 80%까지 이용 가능할 것입니다.
특례 보금자리론에서 DSR은 미적용 될 예정입니다. (2022년 12월 15일 공식 발표)
자격 및 소득한도
자격의 경우 기존 보금자리론과 유사하다. 무주택자 이거나 1 주택자의 경우 기존 주택 처분 조건이 발생한다. (기존 주택 처분 기한은 2년)
그리고 소득 한도에서 제한이 없어졌다. 기존 보금자리론에서는 부부 합산 소득 7,000만 원 이하여야지만 이용할 수 있었지만 소득 한도 기준을 없앤 것이다.
금리
금리는 단일 금리 산정 체계로 우대 금리를 적용 가능하도록 하였습니다. 2022년 12월 적정금리 6% 대비 우대 금리 적용했을 때 4% 중 후반대를 예상하고 있습니다.
상환 방식
상환 방법은 원금균등, 원리금 균등, 체증식 분할 상환으로 이뤄질 것으로 예상하고 있습니다.
참고로 체증식 분할 상환의 경우는 원금액이 점차 많아지고 이자액이 점점 줄어들게 되면서 회차별로 상환금액이 증가하게 되는 방법입니다.
특례 보금자리론 요약정리
특례 보금자리론이 정식으로 시행되고 있지 않은 상황에서 많은 사람들이 관심을 가지는 이유는 고금리로 인한 이자 부담이 커져있다는 것입니다. 조금이나 이자 부담을 줄일 수 있는 방법이 특례 보금자리론이라고 생각하고 있기 때문입니다.
특례 보금자리론 요약
1. 주택 가격 : 매매 가격 9억 이하 주택
2. 대출 한도 : 최대 5억 (LTV 70%, DTI 60%, 생애최초는 LTV 80%)
3. 대출 자격 : 무주택자 또는 1 주택자(기존 주택 처분 조건)
4. 소득 한도 : 제한 없음
5. DSR : 미적용
6. 대출 금리 : 약 4% 중후반으로 예상 (2022년 12월 16일 기준)
7. 상환 방식 : 원금균등, 원리금 균등, 체증식 분할 상환
2023년에 시행될 특례 보금자리론에 대해 알아보았다. 이미 주택을 매수하거나 분양권으로 입주를 앞두신 분들은 특히 특례 보금자리론에 대해 관심이 많을 겁니다. 우리 모두 계획을 잘 수립하여 내 집 마련의 꿈을 이뤄보도록 합시다.
특례보금자리론 신청
보금자리론에서 가장 문제가 된 금액이 특례보금자리론으로 바뀌면서 금액이 기존 6억 원에서 9억 원으로 바뀝니다. 따라서 무주택자 분들은 내년 저금리로 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 될 것으로 보고 있습니다. 1주택자 분들은 구축에서 신축으로 또는 소형 평수에서 중대형 평수로 갈아탈 수 있는 기회가 될 것으로 보입니다. 물론 기존 주택 처분 조건으로 1년만 기회를 주고 부동산 침체기에 거래량을 늘리는 효과가 나타날 것 같습니다.
다만 우대형 안심전환대출 대상이라면 올해 안에 받는 게 유리합니다. 내년부터 안심전환대출이 특례보금자리로 합쳐지면서 사라지게 되는데 현재 금리가 3.8~4.0% 수준이기 때문입니다. 특례보금자리론은 현재 우대형 안심전환대출보다 금리가 상승할 것으로 보이기 때문에 대상 여부를 면밀히 살펴보신 후 자격요건을 충족하신다면 신청해보시길 바랍니다.
