hug 안심전세대출 총정리!

이번 시간에는 무직자분들도 임차보증금의 90% 이내에서 최대 4억원까지(신한은행 등은 4억 5천만원) 대출이 가능한 HUG 안심전세대출 한도 및 조건에 대해서 소개를 해드릴텐데요. 추가적으로 HUG 안심전세대출 승인률 높이는 방법까지 안내를 해드리겠습니다.

이 글에서는 전직 은행원의 경험을 바탕으로 HUG 안심전세대출을 이용한데 실질적인 도움이 되는 정보를 제공해 드리겠습니다. 그러니 이 글을 끝까지 확인해 보시기 바랍니다.

HUG 안심전세대출을 꼭 신청해야 하는 이유?

1. HUG 안심전세대출은 정부지원 전세대출

전세대출은 ‘정부지원 전세대출’과 ‘은행 자체 대출’로 구분이 되는데요. HUG 안심전세대출은 ‘HUG주택도시보증공사’에서 대출고객에게 보증서를 발급해주는 정부지원 전세대출입니다.

즉, ‘HUG주택도시보증공사’와 협약된 은행들이 HUG에서 대출고객에게 발행한 보증서를 담보로 전세대출을 해주는 것입니다.

이를 좀 더 쉽게 설명하면, 시중은행(특히 1금융권 은행)은 저소득 · 저신용자에게는 빌려준 돈을 제대로 돌려받지 못할 것에 대한 위험성 때문에 대출을 잘해주지 않습니다.

그래서 정부지원 전세대출은 고객과 은행 사이 중간에 보증기관이 개입하게 되는데요. 이러한 개입을 통해 대출 고객이 돈을 갚지 못하는 상황이 발생하면 이 대출금을 보증기관이 대신 은행에 갚아줍니다.

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따라서, 은행 입장에서는 보증기관을 믿고 저신용 · 저소득자라도 쉽게 대출을 해줄 수 있는 상황이 만들어지게 됩니다.

결론적으로 HUG 안심전세대출은 보증기관의 도움을 받는 정부지원 전세대출이기 때문에 저소득 · 저신용 서민이라도 쉽게 대출을 받을 수 있다는 장점이 있습니다.

2. 무직자(무소득자)도 임차보증금의 최대 90% 이내에서 최대 4억까지 대출 가능

앞서 설명드린 대로 HUG 안심전세대출은 보증기관의 도움을 받아 무직자, 저소득자, 소득 증빙이 어려운 프리랜서 등 모든 분들이 쉽게 전세대출을 이용할 수 있습니다.

물론 소득은 따지지 않지만 신용점수는 어느 정도 심사에 반영을 합니다. 그래서 최대 대출한도는 개개인마다 차이는 있을 수 있는데요. 하지만 일반적으로 신용점수가 낮은 분들도 대출한도를 넉넉하게 이용할 수 있습니다.

결론적으로, HUG 안심전세대출은 무직자분들이 이용할 수 있는 최고의 정부지원 전세대출 상품이라고 할 수 있습니다.

3. “전세금안심대출보증 + 전세금반환보증”

HUG 안심전세대출의 최고 장점은 ‘전세금안심대출보증’ 뿐만 아니라, ‘전세금반환보증’도 동시에 가입을 해야 한다는 점인데요. 이에 대한 세부내용은 다음과 같습니다.

(전세금안심대출보증) : 대출고객(세입자)이 은행으로부터 대출받은 전세자금의 원리금을 ‘HUG주택도시보증공사’가 대신 책임지는 보증
(전세금반환보증) : 대출고객(세입자)이 전세계약 종료 시 임대인(집주인)에게 반환해야 하는 전세보증금을 ‘HUG주택도시보증공사’가 대신 책임지는 보증

요즘 ‘깡통전세’ 등으로 인해 전세 들어가는 분들이 가장 걱정하는 것은 집주인이 전세 만기 시에 전세보증금을 제대로 돌려주지 못하는 것인데요.

그런데 HUG 안심전세대출은 ‘전세금반환보증’ 가입이 되기 때문에 전세 만기 시에 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 집주인 대신 ‘HUG주택도시보증공사’로부터 전세금을 돌려 받을 수 있습니다.

결론적으로, HUG 안심전세대출은 전세대출금도 지원받고, 지원받은 전세보증금도 안전하게 지킬 수 있는 1석 2조의 정부지원 전세대출입니다.

HUG 안심전세대출 대상(자격조건)

지금부터 HUG 안심전세대출 대상, 조건 그리고 거절 사유 등을 소개해 드릴텐데요. 조금 자세하게 설명을 해드리려고 합니다.

그 이유는 제가 대략적으로 설명을 해드릴 수도 있으나, 대충 알면 본인이 대출대상에 해당이 되지 않는데도 열심히 이 상품을 받기 위해 여러분들의 소중한 시간을 낭비할 수 있기 때문입니다.

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그러므로, 내용이 약간 어렵게 느껴지는 부분이 있더라도 꼼꼼하게 다시 확인하면서 읽어보시기 바랍니다. 그리고 궁금한 사항은 이 글 하단에 댓글을 달아주시기 바랍니다.

HUG 안심전세대출 대상은 1년 이상 임대차 계약을 체결하여 임차보증금의 5% 이상을 지급하고 아래 ① ~ ③ 조건을 모두 충족하는 분들이 신청을 할 수 있습니다.

① 주택도시보증공사 보증서 발급이 가능한 자 (단, 미성년자, 외국인, 재외국인, 공동 임차인은 취급 불가)
② 임대인이 부동산 등기부등본 상 3개월 이상 해당 주택을 소유해야 함 (단, 임대인이 신규 분양아파트 최초 수분양자이거나, 임차인이 현 직장 기준 1년 이상 재직 중인 경우에는 예외 적용)
③ 1주택 보유자(부부합산)의 경우에는 해당 주택의 가격이 9억원 이하이며, 연소득(부부합산) 1억원 이하일 경우 신청이 가능합니다. 또한, 1주택 보유자가 ’20. 7. 10. 이후 투기지역, 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트 구입자는 신규대출이 불가하며, 기존 전세대출도 즉시 상환해야 합니다.

위에 HUG 안심전세대출 대상에 대해서 소개를 해드렸는데요. 혹시 대출대상에 해당이 되지 않으신가요? 그래도 실망하지 마시기 바랍니다.

이 글 하단 부분에 정부지원 전세대출을 총정리한 글을 첨부해 드릴 테니 참고하시면 필요한 전세자금을 반드시 빌릴 수 있을 것입니다.

HUG 안심전세대출이 가능한 주택

HUG 안심전세대출은 대출이 가능한 주택이 따로 있는데요. 아래의 ①~ ④조건을 모두 충족하는 주택만 대출이 가능합니다.

① 부동산 중개업소를 통한 임대차 계약으로 임차 보증금액이 수도권(서울, 경기, 인천 지역)은 7억원 이하, 수도권 외 지역은 5억원 이하인 주택 (2022년 개정된 내용 : 보증금 상향조정)
② 전셋집이 미등기 건물 또는 건축물 관리대장 상 위반 건축물이 아닌 경우
③ 전셋집에 소유권에 대한 권리침해(압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매신청 등)가 없는 경우
④ 주택임대차 보호법 상 임차인이 “입주+ 전입신고 + 확정일자”를 갖추어 우선변제권 확보가 가능한 경우

※ 참고

– 위 내용이 일반인 분들에게는 조금 어려운 내용일 수 있는데요. 그런데 어차피 HUG 안심전세대출은 공인중개사를 통한 계약서를 필요로 합니다. 따라서, 전셋집 구할 때 이러한 부분은 공인중개사의 도움을 받으시면 됩니다.

HUG 안심전세대출 조건

1. HUG 안심전세대출 한도

– 최대 4억원 한도 내에서 전세보증금액의 80% 이내

단, 신혼부부 또는 청년 가구는 전세보증금액의 90% 이내
단. 신한은행의 경우 최대 4.5억원 한도

2. 대출기간 및 기한연장

최대 25개월
단, 대출 만기일은 임대차 계약 종료일 이후 1개월까지 가능
기한연장은 대출 만기 도래 시 심사를 통해 대출기한 연장 또는 대출금 상환 필요

3. 대출금리

연 2%대 ~ 연 5%대 정도 (변동금리)
취급은행 및 개인의 신용점수 등에 따라 다름
단, HUG 안심전세대출 금리 후기를 살펴보면 대다수의 분들이 3% 중반의 금리로 이용을 하는 것을 확인할 수 있습니다.

4. 상환방법

– 만기 일시상환

매달 대출이자만 납부하는 방식으로 대출기간 종료되는 날 한꺼번에 대출금 전액 상환하는 방식

5. 대출비용(보증료)

– HUG 안심전세대출은 주택도시보증공사에서 보증을 서주는 대출이므로 보증료를 납부해야 합니다.

보증료 산정식은 “보증료 = (전세보증금반환보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 / 365일) + (전세자금대출특약보증금액 × 보증료율 × 보증기간의 총 일수 / 365일)”입니다.
보증료율은 주택도시보증공사의 업무기준에 따라 결정이 되는데요. 보증 진행상태에 따라 최종 보증료율은 변동될 수 있습니다.

6. 대출신청기한

[신규 전세계약인 경우] : 전세계약서상의 ‘잔금지급일’과 ‘전입신고일’ 중 빠른 날로부터 3개월 이내
[갱신 전세계약인 경우] : 갱신계약을 체결한 날(월세를 전세로 전환한 경우에는 전환일)로부터 3개월 이내

HUG 안심전세대출 거절 사유 및 대출 승인률 높이는 방법

HUG 안심전세대출은 정부에서 서민들의 주거안정을 위해 정부가 지원하는 대출입니다. 따라서 일반 서민들도 대출 승인률이 높은 전세대출입니다.

그런데 생각보다 대출을 거절당하는 분들이 많은데요. 가장 큰 이유는 무엇일까요?

이 질문에 대한 해답을 얻기 위해서는 보증서를 발급해주는 기관인 ‘HUG주택도시보증공사’ 입장에서 생각하면 정답을 쉽게 알 수 있습니다. 우리가 대출을 받기 위해서는 반드시 주택도시보증공사가 보증서를 발급해줘야만 대출이 가능하다는 것을 알고 계실 겁니다.

즉, HUG주택도시보증공사는 대출 이용자를 대신하여 전세자금을 빌려주는 것부터 시작해서 나중에 임대인 대신 전세금을 세입자에게 돌려주는 보증까지 모든 책임을 지면서까지 보증서를 발급해줍니다.

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따라서, 주택도시보증공사 입장에서는 본인들이 보증해주는 전세금이 전세 만기 시에 안전하게 회수될 수 있는 보증금인지를 면밀하게 살펴보게 됩니다.

그러므로 대출 승인률을 높이기 위해서는 여러분들이 처음에 전셋집을 알아볼 때 HUG에서 보증서를 발급해줄 만한 집을 구하는 것이 가장 중요하다고 할 수 있습니다.

물론 이 부분은 일반인 분들이 이해하기가 쉽지 않은 부분일 것입니다. 그래서 제가 여러분들이 집을 구할 때 바로 적용할 수 있는 딱 두 가지만 설명해 드리겠습니다.

즉, 전셋집을 구할 때 지금부터 설명드리는 두 가지만 고려하여 집을 구해보시기 바랍니다. 그러면 오히려 대출을 거절당하는 것이 어려울 것입니다.

1. 다가구(원룸 건물) 계약은 피하라!

모든 건물은 「건축법 시행령 별표 1」에서 건축물의 종류를 구분하고 있는데요. 일반인들은 아파트는 쉽게 구분을 할 수 있습니다.

그러나 ▲단독주택, ▲다중주택, ▲다가구주택, ▲다세대, ▲연립, ▲오피스텔 등 이런 건물 등은 건물 형태가 비슷하여 구분하는 것은 쉽지 않을 것입니다.

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이를 아주 쉽게 설명하면, “다가구주택(원룸 건물)”의 경우에는 건물 안에 여러 개의 호실이 있고 각 호실마다 여러 명의 세입자가 있지만, 그 건물 및 토지의 소유자는 원칙적으로 딱 한 명입니다.

이에 반해 연립, 다세대, 아파트, 오피스텔 등 ‘집합건물’이라고 불리는 건물은 다가구 건물처럼 여러 개의 호실에 여러 명의 세입자가 살고 있지만 소유자는 한 명이 아니라 한 개 호실마다 모두 다릅니다.

즉, 소유권을 개별 호실마다 분리하고 있다고 보시면 됩니다. (아파트와 같다고 보시면 됩니다.)

따라서, 대출을 심사하는 기관이 “다가구주택(원룸 건물)” 심사를 할 때는 건물 전체에 이미 살고 있는 세입자들의 보증금을 모두 조사한 후 본인들이 보증해주는 전세금이 안전한지 판단을 해야 합니다.

그러나, “집합건물(다세대, 연립, 아파트, 오피스텔 등)”은 각 호실마다 소유자가 다르기 때문에, 다른 호실의 세입자 보증금은 신경 쓸 필요가 없습니다.

즉, 여러분이 전세로 계약하고자 하는 한 개 호실의 권리관계만 파악을 하면 됩니다.

여기까지만 설명을 들어도 “다가구주택(원룸 건물)”은 대출 심사권자가 대출 가능 여부를 판단하는 것이 쉽지 않을 것이라는 것을 짐작할 수 있을 것입니다.

게다가, 원룸 건물은 대출 심사 시에 ‘집주인’과 ‘공인중개사’가 다른 세입자들의 계약내용을 모두 확인하여 관련 자료를 보증기관 및 은행에 제출해줘야만 하는데요. 이게 실무적으로 거의 불가능에 가깝다고 보시면 됩니다.

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현재 이러한 부분을 전산으로 확인이 가능하면 좋은데 현재까지는 이러한 시스템이 갖추어지지 않았습니다. 따라서 집주인이 정직하게 협조해주지 않으면 확인이 불가능합니다.

그러므로 전셋집을 구할 때 “다가구주택(원룸 건물)”처럼 토지와 건물 전체 소유자가 한 명인 건물은 계약을 피하는 것이 좋습니다.

물론 대출 심사기관은 ‘집주인’과 ‘공인중개사’가 다른 세입자들의 확인서를 제출하지 않을 경우 대출 심사 시에 계산하는 산식이 따로 있습니다. 하지만, 그 조건이 까다로워서 대출이 거의 불가능하다고 보시는 것이 좋습니다.

그렇다면, 겉으로 보기에는 똑같아 보이는 다가구주택이나 집합건물(다세대, 연립, 오피스텔 등)은 어떻게 구분할 수 있을까요? 가장 좋은 것은 공인중개사에게 문의를 하는 것입니다.

하지만 본인이 확인하고 싶다면 등기부등본을 열람하면 되는데요. 맨 첫 페이지에 토지와 건물로 나오면 다가구주택(원룸 건물)이고, 집합건물로 나오면 다세대, 연립, 아파트 등입니다.

결론적으로 승인률을 높이기 위해서는 ‘집합건물’로 등기가 되어 개별 호실별로 소유권이 따로 분리되어 있는 건물을 전세 계약한 후 대출을 신청하시기 바랍니다.

만약 집합건물에 대한 정확한 내용을 추가로 확인하고 싶다면 아래의 글을 참고하시기 바랍니다.

2. “주택 가격 – 선순위 채권 > 본인이 계약하고자 하는 전세금액”

지금부터 설명드리는 부분은 약간 어려울 수 있는 부분입니다. 이 부분은 “나는 대출 거절당해서 시간 낭비하는 것도 싫고 정말 이번에 꼭 HUG 안심전세대출을 받아야겠다”는 분들만 읽어보시기 바랍니다.

지금부터 설명드리는 부분까지 이해한 후 전셋집을 구해 대출을 신청하시는 분들은 제가 장담하건대 95% 이상 대출이 된다고 보시면 됩니다.

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여러분들은 전셋집을 구할 때 대출 승인률을 높이는 방법은 다음 산식 하나만 기억하시면 됩니다.

“주택 가격 – 선순위 채권 > 본인이 계약하고자 하는 전세금액”

여기서 ‘본인이 계약하고자 하는 전세금액’은 당연히 아실 테고, 문제는 ‘주택 가격’과 ‘선순위 채권’이 무엇인지만 알면 파악이 가능할 텐데요.

‘선순위 채권’도 다가구주택(원룸 건물)등이 아니라면 선순위 세입자들을 모두 따져볼 필요가 없으므로 어려울 것이 없습니다.

즉, ‘집합건물’은 전세계약을 하고자 하는 해당 호실의 등기부등본만 열람해도 대출이 있다면 어느 정도 있는지 모두 표시되어 있기 때문에 금방 확인이 가능합니다.

문제는 ‘주택 가격’인데요. 이 ‘주택 가격’을 그냥 일반적인 부동산 시세로 보는 것이 아니라, 공신력 있는 가격을 기준으로 산정하기 때문에 확인하는 방법이 주택별로 약간 까다롭게 느껴질 수 있습니다.